Nhu cầu nhà ở cho thuê là lớn và mang tính cấp thiết
TP.HCM hiện là đô thị đặc biệt có quy mô kinh tế và lực lượng lao động dịch chuyển lớn nhất cả nước. Mỗi năm, thành phố tiếp tục thu hút hàng trăm nghìn lao động, học sinh và chuyên gia nhập cư, tạo ra áp lực khổng lồ về không gian lưu trú, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kết quả khảo sát thực tế cho thấy có tới khoảng 60% công nhân, người lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ngắn và trung hạn (từ 10 đến 12 năm) trong giai đoạn làm việc sung sức nhất rồi quay về quê hương, thay vì tích lũy để mua đứt một căn nhà. Đối với nhiều lao động trẻ, chuyên gia và người làm việc ngắn hạn tại thành phố, tiếp cận "quyền cư trú" thông qua việc thuê nhà là lựa chọn thực tế và thông minh hơn nhiều so với việc cố gượng tài chính để sở hữu bất động sản thương mại, trong bối cảnh giá căn hộ sơ cấp trung bình tại các khu lõi trung tâm đã cán mốc 92 triệu đồng/m² và chỉ số khả năng chi trả nhà ở (PIR) đang neo ở mức báo động từ 22 đến 25 lần thu nhập năm.
 |
Nhu cầu nhà ở cho thuê là rất lớn, đồng thời, phải coi đây là loại hình nhà ở chính thống, đóng vai trò nền tảng trong việc bảo đảm an sinh xã hội vững chắc… |
Thực tế dữ liệu quản lý đô thị cũng chứng minh sức cầu cực kỳ lớn và tính ổn định tuyệt đối của loại hình này. Báo cáo chính thức của Sở Xây dựng TP.HCM ghi nhận thành phố hiện có 13.668 căn hộ, phòng ở thuộc tài sản công đang cho thuê và gần 40.980 chỗ ở sinh viên. Đáng chú ý, các loại hình lưu trú này luôn hoạt động trong tình trạng lấp đầy hoàn toàn. Điển hình như Quỹ nhà lưu trú công nhân với 477 phòng đạt tỷ lệ cho thuê 100%; quỹ nhà ở cũ thuộc tài sản công đạt hiệu suất khai thác tới 99%; hệ thống ký túc xá sinh viên tập trung cũng duy trì công suất sử dụng ở mức tối đa.
Những con số trên là bằng chứng cho thấy nhà ở cho thuê không còn là giải pháp lưu trú tạm thời, ngắn hạn mà đã trở thành một loại hình nhà ở chính thống, đóng vai trò nền tảng trong việc bảo đảm an sinh xã hội vững chắc và duy trì sức cạnh tranh bền vững của nền kinh tế TP.HCM.
Nhận định tại Hội nghị quán triệt, triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê vừa qua, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng phát triển nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt mà còn góp phần thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, giảm áp lực sở hữu nhà ở và hướng thị trường bất động sản phát triển cân bằng hơn. Nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận và đối xử công bằng như một loại cấu phần thiết yếu của hạ tầng đô thị hiện đại, tương tự như mạng lưới giao thông, đường điện hay nước sạch.
Để giải quyết căn cơ bài toán này, trong kế hoạch dài hạn đến năm 2030, TP.HCM đặt mục tiêu cụ thể phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội chuyên dụng để cho thuê (giao Quỹ Phát triển nhà ở tạo lập 25.000 căn và Tổng Liên đoàn Lao động điều phối 10.000 căn). Tín hiệu tích cực là tại Hội nghị xúc tiến đầu tư ngày 09/6/2026, đã có 13 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn chính thức ký cam kết đăng ký tham gia phát triển khoảng 97.900 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố mở rộng, thể hiện sự đồng lòng và sẵn sàng của khối tư nhân khi chính quyền kích hoạt đúng các cơ chế khuyến khích.
Mở lối rào cản đang kìm hãm nhà ở cho thuê
Các chuyên gia và cơ quan chuyên môn nhận định, dù nhu cầu và dòng vốn đăng ký rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở cho thuê chính thống trên thực tế vẫn phát triển rất chậm, không tương xứng với tốc độ đô thị hóa do vướng phải những nút thắt cốt lõi:
Thứ nhất, nút thắt tài chính và hiệu quả đầu tư: HoREA chỉ ra rằng các dự án nhà ở chuyên cho thuê giá phù hợp có biên lợi nhuận cực kỳ mỏng và thời gian thu hồi vốn kéo dài kỷ lục, mất từ 15 đến 25 năm (trung bình tối thiểu khoảng 20 năm) mới đạt tới điểm hòa vốn. Trong bối cảnh lãi suất vay thả nổi thương mại trên thị trường đang neo rất cao, dao động từ 11% - 15%, việc dùng đòn bẩy tài chính để xây nhà cho thuê giá rẻ là một bài toán kinh tế "bất khả thi", triệt tiêu động lực của doanh nghiệp nếu không có sự can thiệp hỗ trợ nguồn vốn từ Nhà nước.
Thứ hai, rào cản pháp lý từ các quy định mới: Một bước lùi đáng lo ngại được các chuyên gia chỉ ra là sau khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành cố định một phần quỹ nhà (tối thiểu 20%) để cho thuê đã bị bãi bỏ. Sự thay đổi này vô hình trung làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung căn hộ cho thuê chính thống được tích hợp sẵn trong các dự án mới, nếu không nhanh chóng có các chính sách khuyến khích đặc thù thay thế.
Thứ ba, sự chậm trễ về thủ tục hành chính: Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cũng thừa nhận thời gian thẩm định, xin chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và cấp phép xây dựng cho một dự án nhà ở xã hội hiện nay còn kéo dài quá mức do sự chồng chéo giữa các Luật. Việc chôn vốn dài hạn để chờ đợi thủ tục làm tăng mạnh chi phí cơ hội và rủi ro cho nhà đầu tư.
 |
Một trong những giải pháp "chính danh hóa" nhà ở cho thuê là thừa nhận hệ thống nhà trọ là một cấu phần quan trọng của "nhà ở xã hội do dân tự làm” để có chính sách hỗ trợ. |
Các chuyên gia và cơ quan chuyên môn cũng chỉ ra rằng, để khơi thông dòng chảy của phân khúc này và biến các mục tiêu trên giấy thành sản phẩm thực tế, các cơ quan ban ngành và hiệp hội đã đồng thuận đưa ra nhóm giải pháp hành động đột phá:
Cụ thể, về mặt thủ tục, HoREA và Sở Xây dựng đồng kiến nghị thiết lập một cơ chế "Luồng xanh" pháp lý đặc thù dành riêng cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp. Thành phố cam kết ứng dụng phần mềm công nghệ thông tin giám sát công khai, cắt giảm tối thiểu 50% thời gian xử lý thủ tục hành chính, giải quyết nhanh gọn từ khâu giao đất, quy hoạch đến cấp phép xây dựng.
Về đòn bẩy tài chính trực tiếp, Sở Xây dựng TP.HCM đang trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua cơ chế hỗ trợ đặc thù từ ngân sách địa phương. Cụ thể, kiến nghị thông qua Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước (HFIC) để thực hiện chính sách hỗ trợ toàn bộ lãi suất vay với hạn mức tối đa từ 200 tỷ đồng lên đến 300 tỷ đồng cho mỗi dự án xây nhà cho thuê; đồng thời hỗ trợ 50% đến 100% kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi nội khu dự án (mức trần không quá 10 tỷ đồng/dự án) nhằm kéo giảm tối đa giá thành cho thuê đầu ra.
Đặc biệt, để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn, các chuyên gia của Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM đề xuất thành phố cần sớm tái cấu trúc, kiện toàn Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM hoạt động theo mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở (Housing Savings Fund). Mô hình này sẽ giúp thu hút nguồn vốn tiết kiệm dài hạn mang tính xã hội ổn định, giảm sự phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng thương mại có chi phí cao.
Một giải pháp mang tính thực tiễn cao khác được HoREA và chính quyền đồng thuận là cần tiến hành "chính danh hóa" hệ thống nhà trọ do hộ gia đình, cá nhân tự xây. Nhà nước cần thừa nhận đây là một cấu phần quan trọng của "nhà ở xã hội do dân tự làm", từ đó đưa ra các gói hỗ trợ tín dụng nhỏ, hướng dẫn quy chuẩn kỹ thuật để người dân chủ động nâng cấp không gian sống, cải thiện hệ thống phòng cháy chữa cháy an toàn, thay vì dùng các biện pháp hành chính để cấm đoán, siết chặt.
Cuối cùng, giới chuyên môn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc luật hóa quyền lợi người thuê nhà. Cần nhanh chóng xây dựng khung pháp lý bảo vệ mạnh mẽ người thuê với tư cách là "bên yếu thế" trong giao dịch dân sự, quy định rõ thời hạn thuê tối thiểu, lộ trình tăng giá có kiểm soát và chế tài nghiêm khắc đối với việc đơn phương đòi nhà vô lý. Chỉ khi người thuê nhà được pháp luật che chở, xã hội mới có thể hoàn tất việc "chuyển đổi tâm thế" từ mong muốn sở hữu đất đai sang tư duy sẵn sàng lựa chọn thuê nhà để an cư và lập nghiệp lâu dài, đưa nhà ở cho thuê thực sự trở thành một cấu phần hạ tầng kiên cố, nhân văn của đô thị TP.HCM.
